Comment le financement par le vendeur se compare-t-il au financement bancaire et aux paiements en espèces ?

Financement par le vendeur comparé à d'autres options.
La location-vente est connue sous de nombreux noms : contrat foncier, contrat de vente à tempérament, location avec option d’achat, financement par le propriétaire, location avec option d’achat, conditions du propriétaire, financement par le vendeur, bail avec option d’achat, etc. Ceux qui connaissent les différentes tendances et composantes de l’immobilier ont certainement déjà rencontré le terme « financement par le vendeur ».

Au fil des ans, ce concept est devenu largement connu et accepté par la plupart des investisseurs immobiliers en raison des nombreuses contraintes et difficultés financières liées à la propriété et à l'achat de terrains et de maisons.

Aujourd'hui plus que jamais, les futurs propriétaires de terrains et de maisons mettent tout en œuvre pour obtenir une aide financière et faciliter la réalisation de leurs projets. Le financement par le vendeur est l'une de ces solutions.

Qu'est-ce qu'un terrain financé par le vendeur ?

Le financement par le vendeur est un accord d'achat selon lequel l'acheteur du terrain verse un acompte au vendeur, puis effectue des paiements échelonnés (généralement mensuels) sur une période déterminée, à un taux d'intérêt convenu, jusqu'au remboursement intégral du prêt. Autrement dit, c'est le cas où le vendeur, lors d'une transaction, propose un prêt à l'acheteur plutôt que de laisser ce dernier en obtenir un auprès d'une banque.

Pour un vendeur, il s'agit d'un investissement dont le rendement n'est garanti que par la solvabilité de l'acheteur, c'est-à-dire sa capacité et sa motivation à rembourser l'emprunt hypothécaire. Pour un acheteur, c'est souvent avantageux, car il se peut qu'il ne puisse pas obtenir de prêt auprès d'une banque. En général, le prêt est garanti par le bien immobilier vendu. En cas de défaut de paiement de l'acheteur, le bien est repris ou saisi exactement comme le ferait une banque.

Types de financement par le vendeur :

  • Contrat de vente à tempérament (ou contrat foncier) :

Dans le cadre d'une promesse de vente, l'acheteur obtient uniquement un titre de propriété provisoire et est autorisé à prendre possession du bien. Le titre de propriété légal ne sera transféré qu'une fois le prêt intégralement remboursé (d'où l'appellation « promesse de vente »).

  • Acte de fiducie ou acte de fiducie :

Un acte de fiducie est un document écrit utilisé pour garantir un prêt sur un bien immobilier. Trois parties sont impliquées dans la transaction : le constituant (l’acheteur/emprunteur), le bénéficiaire (le vendeur/prêteur) et un tiers neutre appelé le fiduciaire. L'emprunteur transfère le titre légal du bien au fiduciaire qui le détient en garantie pour le prêteur en attendant le paiement.

  • Option de location ou achat de location :

En clair, il s'agit d'un bail avec option d'achat. Cela signifie que vous allez signer un contrat de bail pour louer le bien, et vous allez signer un contrat d'option d'achat pour vendre le bien (à la discrétion de l'acheteur) à une date ultérieure précise, selon des modalités et conditions spécifiques stipulées dans le contrat.

Un contrat de location-vente fonctionne de la même manière, à la différence que l'acheteur est tenu d'acquérir le bien immobilier au lieu d'en avoir la possibilité. Ces deux options sont considérées comme des programmes de location avec option d'achat. Généralement, une partie de chaque loyer est mise de côté pour constituer un apport initial et couvrir les frais de clôture, ou peut être déduite du prix d'achat.

Avantages pour le vendeur

Le principal avantage pour le vendeur est qu'il peut exiger un prix de vente plus élevé, les acheteurs étant généralement disposés à payer un prix supérieur en échange d'un financement privé. Parmi les autres avantages, on peut citer :

  • Réductions d'impôt

  • Des taux d'intérêt potentiellement plus élevés

  • Revenu mensuel

  • Délai de commercialisation plus court

  • Une opportunité de gagner plus que le simple prix de vente à l'avenir, car vous sont disposés à être payés en plusieurs fois.

Si vous n'avez jamais consulté un tableau d'amortissement, je vous encourage à le faire, vous serez surpris ! N'oubliez pas que dans ce cas, vous êtes la banque !

Avantages pour l'acheteur

Pour l'acheteur, le principal avantage est tout simplement de pouvoir acheter une maison plutôt que de ne pas pouvoir le faire. La raison en est que le vendeur aura des critères d'admissibilité différents, et, espérons-le, moins stricts, qu'une institution. Voici quelques autres avantages :

  • Fermeture plus basse coût : les acheteurs n'auront pas à payer de frais d'origine ni frais de réduction sur les prêts

  • Avec des délais d'emménagement plus courts, les institutions financières auront une période de qualification plus longue et processus de souscription plus complexe que chez un vendeur individuel

  • Conditions de financement flexibles dans le respect des lois applicables en matière d'usure étant donné que l'acheteur et le vendeur ne sont limités que par Leur imagination, tant qu'ils sont tous les deux d'accord, leur permet de faire à peu près tout ce qu'ils veulent.

Étapes pour un financement de vendeur réussi

  • Obtenez le rapport de crédit prospectif des acheteurs :

Vous aurez besoin de leur autorisation, mais examinez toujours un rapport de crédit sur chaque emprunteur, c'est une petite dépense.

  • Peuvent-ils se permettre d'acheter le terrain/la maison ?

S’ils n’en ont pas les moyens, ou s’ils ont une situation professionnelle ou de revenus précaire, une fermeture forcée sera beaucoup plus probable.

  • Faites appel à un professionnel pour rédiger le plan :

Chaque État possède de nombreuses lois concernant les ventes immobilières, les contrats et les hypothèques. Faites appel à un avocat expérimenté pour rédiger le billet à ordre et l'acte d'hypothèque ou l'acte de fiducie.

  • Acompte :

Les vendeurs demandent généralement un acompte de 10 à 30 % pour se protéger au cas où l'acheteur cesserait de payer et que le vendeur devrait saisir le bien immobilier. Plus l'acompte est important, plus la protection des fonds propres du vendeur est grande.

L'acheteur tiendra également compte du montant de l'acompte versé s'il est en procédure de saisie immobilière, qu'il ne peut plus honorer ses paiements et qu'il souhaite abandonner la maison.

L'absence d'acompte est très peu encourageante pour un acheteur s'il rencontre des difficultés.

Comment est fixé le prix d'un terrain financé par le vendeur ?

Le prix d'une transaction immobilière financée par le vendeur varie en fonction de nombreux facteurs et comprend plusieurs éléments. Ces éléments incluent :

  • Prix ​​de vente :

Le prix de vente indiqué pour une transaction immobilière financée par le vendeur comporte plusieurs composantes et tend à être inversement proportionnel au taux d'intérêt et à l'acompte proposé : plus le taux et/ou l'acompte sont faibles, plus le prix de vente est élevé.

En effet, les mêmes flux de trésorerie sur les 10 prochaines années (ou quelle que soit la durée du prêt) peuvent être exprimés de différentes manières : un taux plus bas avec un prix plus élevé, ou un taux plus élevé avec un prix plus bas, peuvent représenter exactement les mêmes flux de trésorerie sur la durée du prêt (et donc avoir exactement la même valeur aujourd’hui – le même prix réel). De plus, plus l’apport initial est important, plus le vendeur est protégé contre le défaut de paiement et peut donc proposer un prix inférieur (et/ou un taux d’intérêt plus bas, ce qui réduit de fait le prix).

Les vendeurs de terrains facturent généralement entre 500 et 5 000 dollars l’acre et peuvent proposer des prix inférieurs pour les clients effectuant un acompte supérieur au minimum requis.

  • Acompte

L'acompte est un élément du prix. Son montant, variable selon qu'il est faible ou élevé, influe sur le prix total d'achat du terrain. L'acompte est déduit du prix de vente pour calculer le montant à financer ; ainsi, plus l'acompte est élevé, moins la part du prix de vente soumise aux intérêts est importante. De nombreux vendeurs proposent des avantages supplémentaires aux acheteurs qui versent un acompte plus important (comme une réduction du prix de vente ou du taux d'intérêt).

Les vendeurs de terrains facturent généralement entre 50 et 20 % du prix de vente. Bien qu'il existe de nombreux scénarios, le plus typique est celui d'un acheteur qui, généralement, ne dispose pas des fonds nécessaires pour un acompte (ce n'est pas toujours le cas, bien sûr) et qui peut négocier les modalités de paiement de cet acompte avec le vendeur.

J'ai vu des acheteurs échanger des objets de valeur, comme des voitures de collection, contre un acompte. Cet acompte peut être n'importe quel bien convenu entre les deux parties. Dans certains contrats de location-vente, un vendeur peut accepter qu'une partie du paiement mensuel serve à constituer un acompte, offrant ainsi à l'acheteur un futur « compte bancaire » sur lequel il pourra puiser pour rembourser le vendeur en obtenant un prêt hypothécaire bancaire traditionnel.

L'un des atouts et de la beauté de la location-vente réside dans cette « flexibilité » entre acheteurs et vendeurs, qui est généralement inconnue des prêteurs institutionnels à ce niveau de crédit immobilier résidentiel. Les acheteurs et les vendeurs ont toute cette marge de négociation et tout va bien, mais c'est dans la dernière ligne droite que les accords s'effondrent souvent.

  • Frais administratifs/de documentation :

Les frais administratifs ou de dossier constituent une autre composante du prix. La plupart des vendeurs facturent ces frais, voire les deux. Ces frais couvrent la mise en place des contrats et des modalités de paiement.

Les vendeurs de terrains facturent généralement entre 50 et 500 dollars de frais administratifs ou de documentation.

  • Paiements mensuels d'intérêts et de capital :

Les mensualités, comprenant le remboursement du capital et des intérêts, représentent la part la plus importante du coût total. Le montant des intérêts et du capital remboursés chaque mois détermine la durée de remboursement du prêt. Plus le capital remboursé mensuellement est élevé, en pourcentage du remboursement total, plus le prêt sera remboursé rapidement.

Les vendeurs de terrains facturent généralement entre 7 % et 12 % d'intérêts, la moyenne étant de 10 %. La durée du prêt peut varier de 2 à 30 ans. Le prix de vente peut être exprimé de différentes manières, et la compréhension de ses composantes permet d'en appréhender le prix réel. La valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs représente le véritable prix de tout investissement, et le risque de défaut de paiement du vendeur est réduit par des flux de trésorerie initiaux plus importants (un apport initial plus conséquent).

Les frais de clôture sont effectivement moins élevés pour une vente financée par le vendeur. Sans intervention bancaire, la transaction évite les coûts liés à l'hypothèque ou aux points de réduction, ainsi que les frais d'origination et une multitude d'autres frais que les prêteurs appliquent systématiquement lors du processus de financement. Il existe également une plus grande flexibilité, du moins en apparence, concernant les dispositions relatives aux prêts, depuis l'acompte requis jusqu'au taux d'intérêt et à la durée de l'accord.

Le financement du vendeur ne couvre généralement qu'une durée assez courte, par exemple cinq ans, avec un paiement final exigible à la fin de cette période. La théorie, ou du moins l'espoir, est que l'acheteur finira par refinancer ce paiement auprès d'un prêteur traditionnel, fort d'une meilleure solvabilité et ayant accumulé un certain capital dans la maison.

Comment un terrain financé par le vendeur se compare-t-il à un terrain financé par une banque ou acheté au comptant ?

Le financement par le vendeur ouvre l'accès à la propriété immobilière à un tout nouveau segment d'acheteurs potentiels. Plus précisément, aux acheteurs qui ne souhaitent pas obtenir de prêt bancaire ou qui auraient des difficultés à le faire, ou encore à ceux qui désirent une transaction plus rapide ou des modalités de paiement plus flexibles que celles proposées par les banques.

Ces acheteurs comprennent notamment les travailleurs indépendants qui, bien qu'excellents candidats, ne sont pas considérés comme solvables par les banques. On trouve également parmi eux ceux qui ont des antécédents de crédit défavorables et qui s'engagent peut-être dans un long processus de redressement financier. Les investisseurs immobiliers constituent un autre groupe important, car ils peuvent posséder de nombreux biens immobiliers grevés d'hypothèques, ce qui rend difficile l'obtention d'un autre prêt hypothécaire auprès d'une banque.

Les banques mettent généralement 30 jours pour finaliser un prêt, mais avec un financement par le vendeur, c'est le vendeur qui prend la décision et cela peut se faire beaucoup plus rapidement, éliminant ainsi plus vite les incertitudes de l'acheteur et conduisant de fait à une vente de terrain/maison beaucoup plus rapide.

Traditionnellement, lorsqu'une personne souhaite acheter un terrain, elle doit s'adresser à un organisme de crédit tiers, qui peut être une grande banque comme Wells Fargo ou une caisse de crédit locale. Cette personne ou famille contracte alors un prêt auprès de cet organisme pour couvrir le prix demandé par le vendeur. Ce prêt est ce que l'on appelle un prêt hypothécaire. Dans ce cas, le prêteur accorde un prêt à l'acheteur pour l'acquisition du bien immobilier, et le vendeur repart avec l'argent en poche. L'acheteur et le vendeur mettent généralement fin à leur relation une fois la transaction effectuée.

Le financement par le vendeur, également appelé financement par le propriétaire, consiste pour le vendeur d'une maison, d'un terrain ou d'un autre bien immobilier à conserver l'hypothèque à son nom. L'acheteur rembourse ces mensualités jusqu'au paiement intégral du prix demandé par le vendeur. Par exemple, si un vendeur souhaite vendre sa maison pour 100 000 $. Ils peuvent proposer un prêt sur 15 ans à un taux d'intérêt de 8 %. L'acheteur paiera alors environ 955 $ par mois pendant 15 ans. Une fois cette période écoulée et tous les paiements effectués à temps, l'acheteur devient propriétaire du bien. Le vendeur transférera ensuite l'acte de propriété à son nom.

Le principal avantage du financement par le vendeur est sans doute qu'il permet de gagner rapidement et facilement sa vie en emménageant dans une maison ou en achetant un bien immobilier. Pour obtenir un prêt hypothécaire classique auprès d'une banque, vous devez remplir certaines conditions. Cela implique de fournir des informations sur vos revenus, votre historique de crédit et, le cas échéant, de faire l'objet d'une vérification de vos antécédents. Vous devez également disposer d'un apport personnel suffisant, sans quoi la banque refusera de vous accorder le prêt. Une fois que vous aurez rempli toutes ces conditions, vous pourrez alors acheter le bien, mais vous devrez également ajouter les frais de clôture à l'acompte et au prêt lui-même.

L'acquisition d'une maison ou d'un terrain peut s'avérer très coûteuse. En règle générale, et selon le vendeur, le financement par le vendeur permet d'éviter tous ces frais supplémentaires. Il n'y a généralement pas de vérification de crédit, aucun acompte ou un acompte minime est requis, et il n'y a pas de frais de clôture. Il vous suffit de vous engager à acheter le bien, et vous commencez à payer, c'est aussi simple que cela. Vous devez toujours faire preuve de diligence raisonnable concernant le bien et le propriétaire, mais c'est assurément un processus plus rapide et plus simple que de passer par un organisme de prêt traditionnel.

Si vous envisagez d'acheter un terrain pour y construire votre maison, vous pouvez généralement oublier l'idée de trouver un prêt hypothécaire qui le couvre. Les prêteurs n'aiment pas accorder de prêts pour des terrains nus car l'évaluation de ces terrains est complexe. Le financement par le vendeur est donc vraiment votre meilleure option lorsque vous cherchez à acheter un terrain nu, à moins que vous n'ayez suffisamment d'argent pour verser un acompte important ou pour acheter le terrain directement, ce que peu de gens font compte tenu de l'augmentation du coût des terrains de nos jours.

En matière de taxes foncières, c'est généralement le vendeur qui les paie et l'acheteur qui le rembourse des sommes versées à ce titre. Au final, c'est bien l'acheteur qui s'acquitte de toutes les taxes locales, mais comme le bien reste au nom du vendeur jusqu'au remboursement intégral du prêt, toutes les taxes transitent par lui et il lui incombe de les payer. La plupart, voire la totalité, des financeurs propriétaires exigent que si l'acheteur ne rembourse pas les taxes, ils puissent être expulsés de la propriété. Cela peut paraître une arnaque, mais c'est exactement la même chose que de ne pas payer ses impôts directement à sa municipalité ou de ne pas verser les retenues fiscales à son prêteur hypothécaire. Quelle que soit la situation, si vous ne payez pas vos impôts, vous serez expulsé de votre propriété. D'où le dicton : « Arrêtez de payer vos impôts et voyez qui est vraiment le propriétaire de votre propriété ».

Le financement par le vendeur présente quelques inconvénients. Le principal est que l'acheteur ne devient propriétaire du bien immobilier auprès du comté qu'une fois le vendeur intégralement payé. En revanche, avec un prêt hypothécaire classique auprès d'un organisme tiers, le titre de propriété est généralement établi à votre nom immédiatement. Comme indiqué précédemment, cela ne se produira qu'après le paiement intégral du vendeur.

Un autre inconvénient est que vous paierez presque toujours un taux d'intérêt plus élevé avec un financement par le vendeur qu'avec une banque. Vous payez (en grande partie) pour la commodité d'éviter les frais initiaux d'un prêt hypothécaire traditionnel.

Vous voyez donc que le financement par le vendeur peut être une excellente option pour certains, selon leurs besoins. Cela a très bien fonctionné dans mon cas, car je cherchais à acheter une résidence secondaire, mais je n'avais pas d'apport initial et je n'étais pas prêt à vendre ma maison actuelle. Beaucoup d'autres souhaitent acquérir un terrain à bâtir et à utiliser immédiatement, et grâce au financement par le vendeur, une plus grande partie d'entre eux pourront obtenir leur terrain et le changement de vie immédiat qu'ils désirent.