Adding Meaning to Lives Daily through Financed Land Ownership.
Todos queremos un trato justo, y comprender el precio es parte de ello. El precio de una compraventa de terrenos financiada por el vendedor varía en función de muchos factores, y el precio tiene muchos componentes.
PRECIO DE VENTA
El precio de venta establecido en una operación de terreno financiada por el vendedor tiene varios componentes y suele tener una relación inversa con la tasa de interés y el enganche propuesto en la operación: una tasa o enganche más bajos = un precio de venta más alto. Esto se debe a que los mismos flujos de efectivo durante los próximos 10 años (o el plazo del préstamo) pueden expresarse de diversas maneras: una tasa más baja con un precio más alto, o una tasa más alta con un precio más bajo, pueden representar exactamente los mismos flujos de efectivo durante el plazo del préstamo (por lo tanto, tienen exactamente el mismo valor hoy: el mismo precio real). Además, cuanto mayor sea el enganche, mayor será la seguridad del vendedor frente al impago y, por lo tanto, puede ofrecer un precio más bajo (y/o una tasa de interés más baja, lo que básicamente reduce el precio).
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre $500 por acre y $5,000 por acre, y pueden cobrar menos a los clientes que realizan pagos iniciales mayores al mínimo requerido.
DEPÓSITO
El enganche es un componente del precio. La variación entre un enganche bajo y uno alto forma parte del precio total de compra del terreno. El enganche se resta del precio de venta al calcular el monto a financiar, por lo que, cuanto mayor sea el enganche, menor será la parte del precio de venta sujeta a intereses. Muchos vendedores ofrecen incentivos adicionales a los compradores que realicen enganches mayores (en forma de un precio de venta más bajo o tasas de interés más bajas).
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre $50 y $20% del precio de venta. ¿Cómo funciona el enganche en Online Land Sales LLC? Vea el video aquí: Enganches
TARIFA DE ADMINISTRACIÓN/DOC.
La tarifa administrativa o tarifa de documentación es otro componente del precio. La mayoría de los vendedores cobran una tarifa administrativa o de documentación, o ambas. Esta tarifa cubre la configuración general de los contratos y los métodos de pago.
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre $50 y $500 por gastos administrativos o de documentación.
PAGOS MENSUALES DE INTERESES Y CAPITAL
Los pagos mensuales, con sus componentes de interés y capital, constituyen el componente más importante del precio. Los intereses y el capital pagados mensualmente determinarán el tiempo de amortización del préstamo, con esa cuota. Cuanto mayor sea el capital pagado mensualmente, como porcentaje del pago, más rápido se amortizará el préstamo.
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre un 7% y un 12% en las transacciones, con un promedio del 10%. Los plazos pueden variar desde tan solo 2 años hasta 30 años. ¿Cómo funcionan los pagos mensuales en Online Land Sales LLC? Vea el video aquí: Pagos mensuales.
RESUMEN
El precio de venta puede expresarse de muchas maneras, y comprender sus componentes permite comprender el precio. El Valor Actual Neto de los Flujos de Efectivo Futuros es el Precio Real de cualquier Inversión, y el riesgo de impago del vendedor se reduce con mayores flujos de efectivo iniciales (mayor enganche).
En una operación de compraventa de terrenos financiada por el vendedor, un precio de venta de $11,400 puede ser igual a uno de $15,000, suponiendo que los préstamos no se puedan liquidar anticipadamente. Como la mayoría de los préstamos se pueden liquidar anticipadamente, el precio es más complejo, por lo que este ejemplo solo sirve para ilustrar el punto principal. Los vendedores, sabiendo que probablemente no recibirán todos los intereses debido al pago anticipado, lo tienen en cuenta al fijar el precio.