Adding Meaning to Lives Daily through Financed Land Ownership.
Financiamiento del vendedor comparado con otras opciones.
El alquiler con opción a compra se conoce con diversos nombres, como contrato de compraventa de terrenos, contrato de compraventa de inmuebles, alquiler con opción a compra, arrendamiento con opción a compra, condiciones del propietario, financiación del vendedor, arrendamiento con opción a compra, etc. Quienes estén familiarizados con las diferentes tendencias y componentes del sector inmobiliario seguramente se habrán topado con el término financiación del vendedor.
A través de los años, este concepto se ha vuelto ampliamente conocido y aceptado por la mayoría de los inversores inmobiliarios debido a las muchas restricciones y dificultades financieras asociadas con la propiedad y compra de terrenos y viviendas.
Ahora más que nunca, los potenciales propietarios de terrenos y viviendas buscan todas las vías posibles para obtener ayuda financiera y apoyo que facilite y haga más viables sus proyectos. La financiación del vendedor es uno de esos medios.
La tierra financiada por el vendedor es un acuerdo de compra mediante el cual el comprador de la tierra hará algún tipo de pago inicial al vendedor y luego realizará pagos en cuotas (generalmente mensuales) durante un tiempo específico, a una tasa de interés acordada, hasta que el préstamo se reembolse en su totalidad. En otras palabras, esto es cuando el vendedor en una transacción ofrece al comprador un préstamo en lugar de que el comprador obtenga uno de un banco.
Para el vendedor, esta es una inversión cuya rentabilidad solo está garantizada por la solvencia del comprador o su capacidad y motivación para pagar la hipoteca. Para el comprador, suele ser beneficioso, ya que podría no poder obtener un préstamo bancario. En general, el préstamo está garantizado por la propiedad en venta. En caso de impago del comprador, la propiedad se embarga o se ejecuta de la misma manera que lo haría un banco.
Contrato de compraventa de tierras o contrato de compraventa de tierras):
En un contrato de compraventa de bienes inmuebles, el comprador solo obtiene el título de propiedad y se le permite tomar posesión de la propiedad. El título de propiedad solo se transferirá cuando el préstamo se pague en su totalidad (de ahí el contrato de compraventa de bienes inmuebles).
Escritura de fideicomiso o escritura de fideicomiso:
Una escritura de fideicomiso es un documento escrito que se utiliza para garantizar un préstamo sobre bienes inmuebles. Tres partes participan en la transacción: el fideicomitente (comprador/prestatario), el beneficiario (vendedor/prestamista) y un tercero neutral denominado fideicomisario. El prestatario transfiere el título legal de la propiedad al fideicomisario para que se mantenga como garantía para el prestamista en espera del cumplimiento del pago.
Opción de arrendamiento o compra de arrendamiento:
En pocas palabras, es un contrato de arrendamiento con opción a compra. Esto significa que va a firmar un contrato de arrendamiento para arrendar la propiedad y va a firmar un acuerdo de opción para vender la propiedad (que se ejecutará a opción del comprador) en un momento particular en el futuro, bajo términos y condiciones específicos detallados en el acuerdo.
Un arrendamiento con opción a compra es básicamente lo mismo, pero el comprador tiene que adquirir la propiedad en lugar de tenerla como opción. Ambos se consideran programas de alquiler con opción a compra. Normalmente, una parte de cada pago de alquiler se destina a acumular fondos para el enganche y el cierre, o bien puede descontarse del precio de compra.
Beneficios para el vendedor
El mayor beneficio para el vendedor es que puede exigir un precio de venta más alto; los compradores generalmente aceptan un precio más alto a cambio de financiación privada. Otros beneficios serían:
Desgravaciones fiscales
Tasas de interés potencialmente más altas
Ingresos mensuales
Tiempo de comercialización más corto
Una oportunidad de ganar más allá del precio de venta en el futuro porque usted Están dispuestos a recibir el pago en cuotas.
Si nunca has mirado un cuadro de amortización, te animo a que lo hagas para que te sorprendas. ¡Recuerda que en este caso tú eres el banco!
Beneficios para el comprador
Para el comprador, el mayor beneficio es simplemente poder comprar una casa en lugar de no poder hacerlo. Esto se debe a que el vendedor tendrá criterios de calificación diferentes y, con suerte, menos estrictos que los de una institución. Otros beneficios son:
Cierre inferior Costo: los compradores no tendrán que pagar tarifas de origen ni comisiones de descuento de préstamos
Tiempo de mudanza más rápido, las instituciones financieras tendrán un período de calificación más largo y proceso de suscripción que un vendedor individual
Plazo de financiación flexible dentro de las directrices de las leyes de usura aplicables Dado que tanto el comprador como el vendedor solo están limitados por su imaginación, siempre y cuando ambos estén de acuerdo, pueden hacer prácticamente lo que quieran.
Pasos para una financiación exitosa del vendedor
Obtener el informe crediticio de los compradores potenciales:
Necesitará su permiso, pero siempre revise un informe de crédito de cada prestatario, es un pequeño gasto.
¿Pueden permitirse el terreno y la casa?
Si no pueden costearlo, o tienen un trabajo inestable o una situación de ingresos inestable, será mucho más probable que se produzca una ejecución hipotecaria.
Utilice un profesional para redactar el trabajo:
Cada estado tiene diversas leyes sobre ventas de bienes inmuebles, contratos e hipotecas. Contrate a un abogado con experiencia para redactar el pagaré, la hipoteca o la escritura de fideicomiso.
Pago inicial:
Los vendedores suelen pedir un anticipo del 10 al 30 % para protegerse en caso de que el comprador deje de pagar y el vendedor tenga que ejecutar la hipoteca y recuperar la propiedad. Cuanto mayor sea el anticipo, mayor será la protección del patrimonio del vendedor.
El comprador también considerará cuánto dinero ha pagado si está en ejecución hipotecaria y no puede realizar los pagos y quiere alejarse de la casa.
Un pago inicial de cero es muy poco alentador para un comprador en caso de que atraviese un momento difícil.
El precio de una operación de compraventa de terrenos financiada por el vendedor varía en función de diversos factores, y el precio tiene varios componentes. Estos componentes incluyen:
Precio de venta:
El precio de venta establecido en una operación de compraventa de tierras financiada por el vendedor tiene varios componentes y tiende a tener una relación inversa con la tasa de interés y el pago inicial propuesto en la operación: tasa y/o pago inicial más bajos = precio de venta más alto.
Esto se debe a que los mismos flujos de efectivo durante los próximos 10 años (o el plazo del préstamo) pueden expresarse de diversas maneras: una tasa más baja con un precio más alto, o una tasa más alta con un precio más bajo, pueden representar exactamente los mismos flujos de efectivo durante el plazo del préstamo (es decir, tener exactamente el mismo valor hoy: el mismo precio real). Además, cuanto mayor sea el pago inicial, mayor será la protección del vendedor contra el impago y, por lo tanto, podrá ofrecer un precio más bajo (y/o una tasa de interés más baja, lo que básicamente reduce el precio).
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre $500 por acre y $5,000 por acre y pueden cobrar menos a los clientes que realizan pagos iniciales mayores al mínimo requerido.
Depósito
El enganche es un componente del precio. La variación entre un enganche bajo y uno alto forma parte del precio total de compra del terreno. El enganche se resta del precio de venta al calcular el monto a financiar, por lo que, cuanto mayor sea el enganche, menor será la parte del precio de venta sujeta a intereses. Muchos vendedores ofrecen incentivos adicionales a los compradores que realicen enganches mayores (en forma de un precio de venta más bajo o tasas de interés más bajas).
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre $50 y $20% del precio de venta. Si bien existen diversos escenarios, el más común es el de un comprador que suele estar un poco corto de dinero para el enganche (aunque no siempre, por supuesto) y puede negociar las condiciones del enganche con el vendedor.
He visto a compradores intercambiar objetos de valor, como autos clásicos, por un anticipo. Este puede ser cualquier cantidad acordada por ambas partes. En algunos acuerdos de alquiler con opción a compra, un vendedor puede aceptar que una parte del pago mensual se destine a un pago inicial, dando así al comprador una futura "cuenta bancaria" de la cual retirar fondos con el fin de pagar al vendedor mediante la obtención de una hipoteca bancaria tradicional.
Una de las claves y la belleza del alquiler con opción a compra es esta "flexibilidad" entre compradores y vendedores, algo que generalmente no es escuchado por los prestamistas institucionales en este nivel de préstamos residenciales. Los compradores y vendedores tienen todo este espacio para negociar y todo eso está muy bien, pero es en el juego final donde los acuerdos a menudo fracasan.
Tarifa administrativa/documentación:
La tarifa administrativa o tarifa de documentación es otro componente del precio. La mayoría de los vendedores cobran una tarifa administrativa o de documentación, o ambas. Esta tarifa cubre la configuración general de los contratos y los métodos de pago.
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre $50 y $500 por gastos administrativos o de documentación.
Pagos mensuales de intereses y capital:
Los pagos mensuales, con sus componentes de interés y capital, constituyen el componente más importante del precio. Los intereses y el capital pagados mensualmente determinarán el tiempo de amortización del préstamo, con esa cuota. Cuanto mayor sea el capital pagado mensualmente, como porcentaje del pago, más rápido se amortizará el préstamo.
Los vendedores de terrenos suelen cobrar entre un 7% y un 12% en sus transacciones, con un promedio del 10%. Los plazos pueden variar desde tan solo 2 años hasta 30 años. El precio de venta puede expresarse de muchas maneras, y comprender sus componentes permite comprender el precio. El Valor Actual Neto de los Flujos de Caja Futuros es el Precio Real de cualquier Inversión, y el riesgo de impago del vendedor se reduce con mayores flujos de caja iniciales (mayor enganche).
Los costos de cierre son, de hecho, menores en una venta financiada por el vendedor. Sin la participación del banco, la transacción evita el costo de la hipoteca o los puntos de descuento, así como las comisiones de apertura y otros cargos que los prestamistas aplican habitualmente durante el proceso de financiación. También hay una mayor flexibilidad, al menos aparentemente, sobre las disposiciones del préstamo, desde el pago inicial requerido hasta la tasa de interés y el plazo del acuerdo.
La financiación del vendedor normalmente se extiende sólo por un plazo bastante corto, como cinco años, con un pago global que vence al final de ese período. La teoría o al menos la esperanza es que el comprador eventualmente refinancie ese pago con un prestamista tradicional, armado con una capacidad crediticia mejorada y habiendo acumulado algo de capital en la vivienda.
La financiación del vendedor abre la posibilidad de adquirir terrenos o viviendas a un segmento completamente nuevo de compradores potenciales. En concreto, compradores que no desean o tendrían dificultades para obtener un préstamo bancario, o quienes buscan un cierre más rápido o planes de pago más flexibles que los que ofrecen los bancos.
Entre estos compradores se incluyen los autónomos, que pueden ser excelentes candidatos, pero que no son vistos como favorables por los bancos. También se incluyen aquellos con problemas de crédito, que podrían estar en proceso de sanear su situación crediticia. Los inversores inmobiliarios son otro gran grupo, ya que pueden poseer muchas propiedades con hipotecas, lo que dificulta la obtención de otra hipoteca de un banco.
Los bancos normalmente tardan 30 días en cerrar un préstamo, pero con la financiación del vendedor, el vendedor toma la decisión y esto se puede hacer mucho más rápido, eliminando así las contingencias del comprador más rápido y, en efecto, conduciendo a una venta de terreno/casa mucho más rápida.
Tradicionalmente, para comprar un terreno, se recurre a un prestamista externo, como un gran banco como Wells Fargo o una cooperativa de crédito local. Una persona o familia solicita un préstamo a este prestamista por el precio que el vendedor pide por la propiedad. Este préstamo se conoce como hipoteca. En este caso, el prestamista otorga al comprador dinero para comprar la vivienda y el vendedor se marcha con el efectivo en mano. El comprador y el vendedor suelen terminar su relación una vez realizada esta transacción.
La financiación del vendedor, también llamada financiación del propietario, se da cuando el vendedor de una vivienda, terreno u otro inmueble mantiene la hipoteca a su nombre y el comprador la paga en cuotas mensuales hasta que se liquida el precio de venta. Por ejemplo, si un vendedor busca vender su vivienda por $100,000. Podrían ofrecerlo a un plazo de, digamos, 15 años con una tasa de interés del 8%. El comprador terminará pagando aproximadamente $955 al mes durante 15 años. Una vez finalizado el plazo y pagados todos los pagos a tiempo, el comprador será dueño de la propiedad. El vendedor luego transferirá la escritura a su nombre.
Probablemente lo mejor que el financiamiento del vendedor tiene para ofrecer es que es una manera rápida y fácil para que alguien se mude a una casa o compre alguna propiedad. Con una hipoteca tradicional a través de un banco, debe calificar para obtenerla y, por lo tanto, debe proporcionar información sobre sus ingresos, historial crediticio y, en ocasiones, una verificación de antecedentes. Además, debe tener un pago inicial adecuado; de lo contrario, el banco ni siquiera le otorgará el préstamo. Una vez que haya cumplido con todos estos requisitos, puede comprar la propiedad, pero también tendrá que agregar los costos de cierre además del pago inicial y el préstamo en sí.
Adquirir una casa o un terreno resulta muy costoso. Generalmente, y dependiendo del propietario/vendedor, la financiación del vendedor evita todos esos costos adicionales. Generalmente no se requieren verificaciones de crédito, ni un pequeño pago inicial, ni costos de cierre. Simplemente aceptas comprar la propiedad y comienzas a pagar, así de simple. Siempre debes investigar a fondo tanto la propiedad como al propietario, pero sin duda es un proceso más rápido y sencillo que recurrir a un prestamista externo tradicional.
Si busca comprar un terreno para vivienda, generalmente puede olvidarse de buscar una hipoteca que lo cubra. A los prestamistas no les gusta otorgar préstamos sobre terrenos sin edificar, ya que las tasaciones son difíciles. Entonces, la financiación del vendedor es realmente su mejor apuesta cuando busca comprar un terreno sin edificar, a menos que realmente tenga suficiente dinero para hacer un pago inicial enorme o lo suficiente para comprar el terreno directamente, lo que pocas personas hacen considerando los costos crecientes de la tierra en estos días.
En lo que respecta a los impuestos prediales, el vendedor suele pagarlos y el comprador le reembolsa el dinero que desembolsó para estos impuestos locales. En última instancia, el comprador paga todos los impuestos locales, pero como la propiedad sigue a nombre del vendedor hasta que se liquide el préstamo, todos los impuestos deben ser pagados por él y es su responsabilidad pagarlos. Es una condición para la mayoría, si no todos, los propietarios financistas que si el comprador no reembolsa los impuestos, puede ser desalojado de la propiedad. Esto puede parecer una estafa, pero no es diferente a no pagar impuestos directamente al gobierno local o a no pagar el depósito de garantía a la entidad hipotecaria. Sea cual sea la situación, si no paga los impuestos, será expulsado de su propiedad. De ahí el dicho: “deja de pagar tus impuestos y mira quién es realmente el dueño de tu propiedad”.
La financiación del vendedor tiene algunas desventajas. La principal es que el comprador no conserva el título de propiedad en el condado hasta que el vendedor haya pagado la totalidad de su deuda. Al optar por una hipoteca tradicional a través de un prestamista externo, generalmente se obtiene la escritura de la propiedad a su nombre de inmediato, pero como se mencionó anteriormente, esto no sucederá hasta que el vendedor haya pagado la totalidad de su deuda.
Otra desventaja es que casi siempre pagarás una tasa de interés más alta con una hipoteca financiada por el propietario que con una bancaria. Estás pagando (en gran medida) por la comodidad de evitar el costo inicial de una hipoteca tradicional.
Como puede ver, la financiación del vendedor puede ser una excelente opción para algunos, dependiendo de sus necesidades. Funcionó de maravilla en mi caso, ya que buscaba comprar una propiedad para mi jubilación, pero no tenía el enganche para una nueva propiedad ni estaba listo para vender la casa donde vivo. Muchos otros desean terrenos para construir y usar ahora, y con la financiación del vendedor, una mayor parte obtendrá su terreno y el cambio de estilo de vida inmediato que desean.